2016-04-17

人口減と少子高齢化が進む日本で不動産は救いになるのか?


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人口が減っていく一方の国、少子高齢化の国、経済が衰退していく国の不動産は、基本的に地方から価値を失っていく。

人がいなくなり、子供や若者もいなくなり、外部から新たな流入がなくなると、その地は荒廃していくしかない。

人がいないとビジネスが成り立たないので、あらゆる店がなくなる。医者もいなくなり、公共施設がなくなっていく。そうすると、ますます人がいなくなっていく。そしてその土地は荒廃していく。

日本では地方のあちこちがそうやって朽ち果てていき、限界集落も廃村も急激に増えている。

そんな衰退する一方の土地を欲しがる人は誰もいない。そのため、土地の価値は下がるだけであり、買う人がいなければやがては土地価格も下がっていく。

地方の辺鄙な場所のマンションや家屋では100万円や200万円で手に入るようになっているのは、すでにその地方の価値が喪失しているからに他ならない。

いくらそこで広大な土地を持っていても、その土地は持って運べないのだから、奇跡的な再開発でもない限り、不動産の価格は下がっていく一方だ。


それは値下がりが決定している株を買うようなもの


今、日本の地方で起きているのが、不動産価格の絶望的な価格下落である。人口減に少子高齢化で不動産価格が下落する。これは非常に単純な話だ。

ところが、未だに多くの日本人が高度成長時代や人口増加による土地価格の上昇という過去の出来事を覚えており、心の中に「土地神話」が生きている。

すでに1990年代以降のバブル崩壊で神話は崩れ去っているのだが、日本人は今も不動産という資産を特別なものとして崇拝している。

たとえば、資産を手に入れるつもりで新築のマンションを購入してしまうのも、不動産崇拝の表れであると言える。

新築マンションは購入時点が最も高く、買った瞬間に価値の20%を失うのが普通だ。その後もズルズルと価値は下がっていき、15年も経つとその価値は半減する。

これを指して「新築マンションを買うということは将来値下がりが決定している株を買うようなもの」という関係者もいる。不動産のプロが絶対に新築マンションを買わないのは、そのような裏側が分かっているからだ。

こうしたマンションは20年も30年も経てば、かなり老朽化してボロボロになり、外観もひどければ内部も時代遅れになっていることが多い。

普通の人は、ちょうどその頃に両肩に重くのしかかっていた住宅ローンが終わる。ところが、そのときに古くなったマンションを売却しようとしても買った価格の半分の値段で売れれば上出来だ。

建て替えしようにもマンションのような集合住宅では建替え費用が捻出できない人も多いので、話がまとまらずに朽ちるに任される。

さらにマズいのは、今でも日本の住宅市場は「飽和」して空き家率は13%近いのに、今後は人口減でさらに空き家率が上昇していき、今のままだと30年後には40%近い空き家率になると言われている。

供給過剰の中で老朽化したマンションを抱えても、資産としては厳しいものになるというのは少し想像力を働かせても分かるはずだ。



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